역삼동 부동산, 꼬마빌딩은 1종 일반주거지역에서도 개발 가능한가?

 

●"1종 일반주거지역이라 안 된다는 건 거짓말"

대부분의 투자자들은 투자자금에 여유가 있어도 시장가격보다 낮게 부동산을 사고 싶어합니다. 이를 위해서는 누구나 선호하는 땅 대신 가치가 저평가된 땅을 찾아야 합니다." 저평가된 부동산을 분석하는 방법은 여러 가지가 있지만, 그 중에서도 제1종 일반주거지역의 역삼동 부동산 매입을 통한 꼬마빌딩의 개발이론과 사례를 공유합니다.

수익형 부동산의 대지는 용도 지역별로 용적률과 건폐율로 제한됩니다.

건폐율 : 대지면적 대비 건축물의 건축면적 비율로 소유한 대지면적이 아무리 넓더라도 건축물을 짓기 위해 바닥면적을 모두 사용하지 않고 허용된 건폐율 범위 내에서만 건축이 가능.

용적률: 대지면적에 대한 건축물 연면적의 합계비율이며, 일반적으로 지하면적은 용적률 산정시 제외한다.

용도지역별 용적률과 건폐율은 개발하고 싶은 지역의 시군구청 건축과 사이트 또는 인터넷에서 검색하면 쉽게 찾을 수 있습니다

저는 개인적으로 1종 일반주거지역을 좋아합니다

강남구 전체 지도를 보면 1종 일반주거지역과 1종 전용주거지역의 분포도가 적지만 그만큼 토지의 희소가치가 높다는 것을 알 수 있습니다. 최소 1종 전용주거지역과 일반주거지역 내에는 유흥시설이나 근린생활시설이 들어서지 못해 사적인 주거환경을 누릴 수 있는 것이 장점입니다. 물론 이런 희소가치는 도시지역에서만 높이 평가되는 것이지 전 지역에 적용되는 것은 아닙니다.

"도심부의 1종 일반주거지역이지만, 1종 전용주거지역은 꼬마빌딩용 토지를 구입할 때 선호하는 대상이 아닙니다" 해당지역의 경우 용적률 극대화, 임대공간 공급을 위한 최유효활용이 제한되기 때문입니다.

예를 들어 100평(약 330㎡)의 2종 일반주거지역으로 개발하면 최대 200평(약 660㎡)의 임대공간을 개발할 수 있지만, 1종으로는 150평(약 496㎡)의 임대공간을 확보할 수 있습니다. 그만큼 임대료를 받기 위한 임대 공간이 줄어들기 때문에 임대 공간의 극대화보다는 임대 공간의 질적인 가치를 극대화해야 사업 분석의 타당성을 예측할 수 있습니다. 그렇다고 이 지역을 매입 대상에서 배제해서는 안 됩니다.

소개하는 역삼동 부동산 어린이맥주 개발 사례는 1종 일반주거지역임에도 불구하고 용적률 가장 효율적인 활용 방법으로 임대수익률 극대화를 이끌어 임대사업을 성공시킨 사례입니다. 2011년 토지 매입을 실행해 2013년 준공한 역삼동 일대 1종 일반주거지역 개발 사례인데, 하단 지도에 나타난 '주거환경 밀집지역'임에도 불구하고 도로 폭이 넓고 역 접근성이 우수합니다.

테헤란로라면 상업지역에서 주거지역으로 넘어가는 경계 약간 비탈길에 위치하고 남쪽과 동쪽으로 폭 6m의 도로에 접한 코너빌딩인데 언덕을 활용해 1층처럼 활용할 수 있도록 지하를 구성하고 지하면적을 용적률에 포함되지 않은 점을 이용해 계획하면 어떨까. 지하면적을 포함한 2종 일반주거지역의 용적률을 확보하면서 매입가격은 1종 일반주거지역에 맞추면 어떨까?

게다가 위치가 테헤란로의 중심 상업 지역의 이면지였습니다. 1종은 일반주거지역이지만 2호선과 분당선이 만나는 더블역세권에서 도보 10분 이내에 입지가 뛰어나 코너건물로서 노출도와 접근성도 뛰어났습니다. 2012년의 구입 시점에서 인근 2종 일반주거지역의 동일한 조건을 가지는 물건의 구입 가격과 비교하면, 1평당(3.3㎡당) 약 300만~500만원의 저가로 구입할 수 있었습니다. 주거전용지역가운데가아니라끝부분으로근린생활시설의시작이라는장점까지가진건데요.

인근 지역에 이미 건축된 5개 층 이하 건물 가운데 준공 10년 미만인 2종의 일반주거지역의 미니빌딩 평당 매입가가 이 시점에서 평당 3,500만~4,000만원이었으므로 단순 계산해도 부지 98.31평(324.99㎡)을 평당 2,800만원에도 못 미치는 금액에 매입해 두 종 일반주거지역의 임대공간 수준에서 연면적을 확보한다면 검토해 볼 만합니다.

즉 지하를 포함해 215.48평(715.64m)으로 지을 수 있다면 지하를 포함해 용적률 약 220%로 개발이 가능하며 주거용으로 개발할 경우 발코니 확장 서비스 면적까지 더하면 그 이상 연면적으로 개발이 가능하다는 결론에 이르렀습니다. 결론적으로 최대한의 용적률과 최적화된 역삼동 부동산 개발 계획을 통해 테헤란로 이면의 역세권이라는 입지로 폭 6m의 도로에 면한 코너에 위치하여 수익률을 약 10%이상 달성한 훌륭한 꼬마빌딩이 탄생하게 되었습니다.

이 사례들은 일단 입지가 우수하다라는 거죠. 1종 일반주거지역이지만 약간의 경사면을 활용해 임대수입을 얻기 위한 바닥면적 확보가 용이하고 매입가격도 인근 거래사례와 비교하면 적당했습니다. 구체적인 기획설계와 수익률 분석을 위한 시뮬레이션을 실행하고 기획설계를 통해 용적률과 건폐율이 어느 정도 나오는지를 검토한 후 임대수입을 얻기 위한 활용방안을 연구하여 주거용과 근린생활시설의 유무를 선택했습니다. 제1종 일반주거지역인 이 지역은 주택지역의 시작점인 동시에 인근 편의시설의 시작점이기 때문에 사업성을 충분히 발휘할 수 있을 만큼 가치가 낮게 평가된 부동산임이 확실했기 때문입니다.

2012년 공사에 들어갔는데 아래 사진은 2013년 준공된 표제부와 층별 상황입니다.

역삼동 부동산 꼬마빌딩은 땅 밑이라는 단점을 보완하기 위해 입구를 도로와 같은 경사면에 맞추고 실제로는 1층과 같은 반지하로 구성했습니다 건축물 대장상으로는 지하이지만 오피스 임대공간을 단독으로 사용할 수 있다는 이점을 강조하기 위해 오피스 출입구와 주거용 19세대 출입구를 완전히 나누고 주거용은 1인 가구이기 때문에 콤팩트한 원룸을 중심으로 구성했습니다.

주거 비율이 높기 때문에 지하에 음식점이나 근린생활시설의 임대를 피하기 위해 사무실 입주자들이 요구하는 요구사항을 사전에 조사하여 건축시점에서 공간 인테리어를 완성했습니다.도시 가스로 바닥에는 난방을 설치하고 천장에 시스템 냉난방기도 설치했습니다. 화장실은 남녀구분하여 설치하여 지하의 밀폐감을 최소화하기 위하여 측면 전체를 유리창으로 시공하고 공조시설도 갖추어 쾌적한 업무공간을 만들었습니다.

그런데 사업지를 매입한다 전에는 막연히 부정적인 의견 충돌도 있었습니다. 제1종 일반주택지이기 때문에 부동산 구입가격이 낮아야 한다고 말씀하셨는데 매입가가 낮아야 할 이유는 없었습니다. 이렇게 주위에서 1종 일반주거지역에서는 신축이 어렵다고 했던 것처럼, 불분명한 의견을 제시하여 의사결정에 방해가 되어서는 안 됩니다. 어떤 종류의 부동산에 투자하든 목적에 맞게 합리적으로 의사결정을 해야 합니다.

개발한다고 검토하는 사업 부지는 임대 수익을 얻기 위한 미니 빌딩을 건축하려는 용도인 부동산 자산이 저평가된 매물을 대상으로 검토하고 개발을 기획하고 실행하기로 부동산 가치를 높이는 것을 목적으로 합니다. 이 사례의 사업지 또한 1종 일반주거지역임에도 불구하고 개발 실행시 보다 나은 수익형 부동산 신축이 가능한 부지였습니다. 테헤란로 역세권 입지로 임대수요가 풍부하고 안정적인 임대수익을 얻을 수 있었습니다

물론 토지가치를 평가할 경우에는 명확한 자료를 두고 검토하는 것이 우선입니다. 명확한 자료란 앞서 설명한 기획 설계를 통해 임대 공간을 얼마나 선택할 수 있는지, 투자 비용 대비 임대 수익이 어느 정도인지를 분석한 것입니다.

안정된 임대 수입과 노후 대비를 위한 작은 빌딩 개발에 접근할 때는 시세 차익을 목적으로 하지 말아야 합니다. 시세차익을 전혀 기대하지 말라는 뜻이 아니라 양도차익에 초점을 맞추지 말라는 뜻입니다. 매각 차익으로 접근해 개발하는 게 목적이 아님을 잊지 말아야 합니다." 물론 노력을 거듭하면 시간이 지나 건물 매각을 결정하는 시점에서는 수도권 중에서도 역세권에 입지가 허용된 지역이라면 당연히 시세 차익도 실현될 수 있을 것입니다.

결론적으로 2012년 개발 당시 갖고 있던 현금은 강남 지역에서 이미 건축되어 임대수입이 유지되고 있는 꼬마빌딩을 매입할 경우 50평(약 165㎡) 정도를 매입할 수 있었지만, 동일한 현금으로 대출이라는 레버리지(leverage)를 활용해 100평(약 330㎡) 규모의 부지에서 역삼동 부동산꼬마빌딩 신축 개발을 추진하여 결과적으로 가치 증식과 임대수입을 얻을 수 있었습니다.준공 완료와 동시에 신축 꼬마 빌딩의 매매가격은 마치 신축비용과 1년 이상 멈추었던 자금난에 대한 보상처럼 상승합니다. 임대 사업을 안정적으로 유지하 고 관리하 는 것만으로 자금을 탄력적으로 활용할 수 있고，임대 수입도 안정적으로 유지할 수 있습니다. 이를 통해 향후 재매각 시점에 자본 이득까지 기대할 수 있다는 것입니다.

보통 개인은 역 주변의 주택지를 검토합니다. 도심 지역 중 상권이 발달한 역 주변에서 이미 임대 수입이 유지되고 있는 작은 건물을 매입한다고 가정할 때 수익률이 높을 가능성은 매우 낮기 때문인데, 이렇게 임대 수입을 높이고 부동산의 자산 가치를 높이기 위해서는 끊임없이 연구해야 합니다.